Rubelschwäche bedroht Gewerbepächter

Russische Ladenpächter leiden von bis zu 40 Prozent Mehrkosten. Foto: Vicktor Kolushkin / TASS

Russische Ladenpächter leiden von bis zu 40 Prozent Mehrkosten. Foto: Vicktor Kolushkin / TASS

Der schwache Rubel wird zum Problem für die Pächter von Handels- und Gewerbeimmobilien. Die Höhe des Pachtsatzes wird in US-Dollar ausgewiesen, die ohnehin rückläufigen Einnahmen werden in Rubel erzielt – das bedeutet Mehrausgaben von bis zu 40 Prozent. Die Pächter fordern günstigere Bedingungen.

Die Rubelschwäche sorgt für Unruhe auf dem russischen Markt für Handels- und Gewerbeimmobilien. Die Pächter fordern eine Anpassung ihrer Pachtverträge. Denn in den meisten Verträgen wird der Pachtzins in US-Dollar ausgewiesen, gezahlt wird die Pacht aber in Rubel. „Die Rubelschwäche hat die Pacht daher in die Höhe getrieben, die Pächter müssen 30 bis 40 Prozent mehr zahlen“, sagt Olesa Dsjuba, stellvertretende Leiterin der Forschungsabteilung des Unternehmens JLL, und fügt mit deutlichen Worten hinzu: „Den Pächtern von Handels- und Gewerbeimmobilien steht das Wasser bis zum Hals.“ Viele Pächter versuchten daher nun, mit den Eigentümern individuelle Vertragsbedingungen auszuhandeln, in Abhängigkeit von den Besonderheiten ihres Geschäftsfeldes, berichtet Dsjuba.  

Da überrascht es nicht, dass den Hauptteil der Tätigkeit und Einnahmequelle von Maklern inzwischen Beratungsleistungen ausmachen. Sie unterstützen Pächter bei den Verhandlungen mit den Immobilieneigentümern. Dabei gehe es oft darum, Verträge, die auf US-Dollar basieren, auf Rubel umzuschreiben und eine niedrigere Pacht zu vereinbaren, erklärt Natalja Kruglowa, Direktorin der Abteilung Geschäftsimmobilien beim Unternehmen Pro Consulting Global Limited. Die Analyseabteilung von Knight Frank Russia & CIS bestätigt das. Zudem versuchten die Pächter Zahlungserleichterungen wie die Möglichkeit einer Teilzahlung oder des Aussetzens von Pachtraten auszuhandeln. Der Ausbau von Handels- und Gewerbeimmobilien auf Kosten der Eigentümer gehört ebenfalls zu ihren Forderungen.

 

Pächter leiden unter Rubelschwäche und Umsatzrückgang

Ein Großteil der Immobilieneigentümer komme den Pächtern entgegen, weiß Kruglowa zu berichten. „Die meisten Eigentümer erinnern sich noch gut an

das Jahr 2008, als sie nicht bereit waren, auf die Pächter zuzugehen und diese lieber aus den Verträgen entließen. Anschließend blieben sie auf den leerstehenden Räumlichkeiten sitzen.“ Bereits jetzt stieg die Zahl der frei stehenden Büroräume der Premiumklasse in Moskau um 30 Prozent – das ist der höchste Wert in der Geschichte des Büroimmobilienmarktes.

Von der Rubelschwäche profitieren internationale Pächter. Nach Angaben von CBRE hält sich die Spannbreite der angefragten Pachtsätze auf dem Markt im Durchschnitt ungefähr auf dem Niveau vom Ende des ersten Halbjahrs 2014: 1 050 bis 1 200 US-Dollar (840 bis 960 Euro) in der Klasse A, dem Premiumsegment. In der Klasse B werden die freien Büroräume dagegen in Rubelpreisen angeboten. „Dank der gravierenden Rubelschwäche im dritten Quartal 2014 sind die Pachtsätze für diese Räume im US-Dollar-Äquivalent um ca. 17 Prozent gesunken“, sagt Julia Tuchuruchina, Analystin von CBRE. In der Klasse B würden zurzeit etwa 15 Prozent der Angebote zwischen 300 und 400 US-Dollar (240 bis 320 Euro) pro Quadratmetern pro Jahr liegen.

Die russischen Händler dagegen verspüren großen Druck. „Für einen Großteil der Geschäfte in Moskauer Einkaufszentren werden die Pachtsätze in US-Dollar ausgewiesen“, sagt Julia Tuchuruchina. Im ersten Quartal des Jahres wurden auf Verlangen der Ankermieter niedrigere Pachtsätze vereinbart, aber ebenfalls in US-Dollar. Die Forderung wurde mit dem nachlassenden Wachstum im Einzelhandel begründet. Die Rubelschwäche war damals noch nicht spürbar. „Inzwischen ist der US-Dollar gegenüber dem Rubel deutlich angestiegen und zusätzlich zeigen sich die Verbraucher

beim Konsum noch zurückhaltender“, so Tuchuruchina. Vor diesem Hintergrund sei die Forderung der Pächter zu verstehen, die Pachtsätze noch weiter zu senken.

Auch Olesa Dsjuba sieht einen Zusammenhang zwischen dem Ruf nach niedrigeren Pachtsätzen und dem Rückgang des Handelsumsatzes vor dem Hintergrund eines veränderten Verbraucherverhaltens und der nachlassenden Kaufkraft. „Bei Neuverträgen und Verhandlungen über eine Anpassung von Altverträgen wird daher diskutiert, die Pachtsätze zumindest vorübergehend an die Untergrenze der Nettoumsatzrendite zu koppeln“, sagt sie und fügt hinzu, dass außerdem auch eine Festschreibung in Rubel, ein fester Wechselkurs für Pachtverträge, der Übergang zur Umsatzrendite sowie ein vorübergehender Pachtnachlass für die nächsten drei bis zwölf Monate in der Diskussion seien. Nach Angaben von Knight Frank Russia & CIS sind die meisten Pächter mehr daran interessiert, als Pacht einen bestimmten Anteil vom Warenumsatz zu zahlen, statt einen Pachtsatz in Rubeln zu vereinbaren.

Mehr zum Thema: Was steckt hinter dem Rubelsturz?

Alle Rechte vorbehalten. Rossijskaja Gaseta, Moskau, Russland